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Mandiri : Les clés de l’immobilier

04/04/2023

Mandiri accompagne foncières, promoteurs, marchands de biens et investisseurs privés dans le cadre d’opérations d'acquisition, de développement et de refinancement à court, moyen et long terme pour des bureaux, logements, commerces, hôtels, terrains, plateformes logistiques, locaux industriels, entrepôts…

Un service qui devient incontournable alors que le marché de l’immobilier professionnel s’est singulièrement compliqué depuis 2022. « Avec le durcissement de la politique monétaire de la banque centrale européenne, l’indice Euribor 3 ne cesse d’augmenter : plusieurs salles de marchés anticipent un pic à 3,5 % mi-2023, avec une stabilisation au 2^e semestre. Les taux in fine des projets de promotion ou de marchands de biens sont déjà passés de 3 % à 6 % en l’espace de 9 mois. Quant aux taux long terme (15 ans), ils ont doublé sur les douze derniers mois, passant de 2,5 % à 5 %. Et ce mouvement devrait continuer jusqu’à la fin du 1^er semestre 2023. »

Ces hausses compliquent l’obtention des financements. « Les banques exigent encore que les loyers couvrent 110 à 115 % des annuités. Un ratio qui se dégrade mécaniquement quand les taux d’emprunt augmentent à un rythme que les loyers ne peuvent pas suivre. » Face à cette situation, restent deux variables d’ajustement possibles : d’une part, les prix des biens – or ceux-ci n’ont jusqu’ici engagé qu’une baisse timide ; d’autre part, le niveau des fonds propres exigés – celui-ci, à l’inverse, explose. « La LTV (Loan To Value), ratio entre le montant du prêt et la valeur du bien financé, connaît une forte baisse, atteignant souvent seulement 65 % à 70 %. » Autrement dit : les banques sont pour le moins frileuses. « Certaines ont gelé leurs octrois de crédits nouveaux fin 2022, d’autres ont allongé les délais de traitement des dossiers. Il devient aussi difficile de bloquer un taux pendant 1 à 3 mois, comme c’était encore l’usage il y a un an ; parfois, l’offre ne reste valable qu’une semaine. Même le recours aux taux variables, commun jusqu’ici, suscite désormais des réticences à cause de la volatilité. »

Dans ce contexte, le recours à un professionnel comme Mandiri permet souvent de sortir de l’impasse. « Nous apportons à nos clients des solutions qu’ils n’avaient pas imaginées au départ. Et les banquiers eux-mêmes apprécient d’échanger avec un interlocuteur qui parle le même langage qu’eux et comprend leurs contraintes. »

Pour les foncières et les investisseurs, la majeure partie des dossiers de Mandiri est financée en crédit hypothécaire ou en crédit-bail immobilier, sur une durée moyenne de 15 ans. « Dans cette période, le crédit-bail redevient compétitif en raison de la rémunération de l’avance preneur (soit le cash injecté dans l’opération et remboursé sur sa durée), dont le taux est proche de celui du taux d’emprunt : entre 30 à 50 points de base de moins. Par exemple, si un client contracte un crédit-bail à 5 %, l’avance preneur sera rémunérée à environ 4,70 %, soit un coût net très faible. L’utilisation des valeurs résiduelles, pouvant aller jusqu’à 30 % de la valeur de l’actif, suivant sa typologie et sa localisation, permet en outre d’optimiser les fonds propres initiaux. »

Pour les promoteurs et les marchands de biens, Mandiri préconise généralement le crédit in fine sur 12 à 36 mois et/ou l’emprunt obligataire pour le financement des fonds propres. « Les banques demandent, en moyenne, entre 10 à 30 % de fonds propres sur les dossiers court terme – sachant que ces fonds propres peuvent être financés à hauteur de 50 à 80 % via du crowdfunding ou des fonds d’investissement immobilier. »

Malgré les perturbations actuelles et à venir, Mandiri se montre confiant. « Nous avons déjà vécu les graves crises des subprimes et de l’euro, et nous en sommes sortis renforcés à chaque fois. »

En savoir plus :
mandiri.fr

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Mandiri : Les clés de l’immobilier

2023-04-04 16:51:00

www.essecalumni.com

https://www.essecalumni.com/medias/image/182093555964bf85c423813.png

2023-04-05 15:34:03

2023-04-04 16:51:34

Louis ARMENGAUD WURMSER

Jean-Philippe Deltour (IMHI 97) et Stéphane Kirsch (E98) ont cofondé Mandiri, société de conseil en financement spécialisée dans la levée de dette bancaire et de fonds propres pour l'immobilier professionnel.Mandiri accompagne foncières, promoteurs, marchands de biens et investisseurs privés dans le cadre d’opérations d'acquisition, de développement et de refinancement à court, moyen et long terme pour des bureaux, logements, commerces, hôtels, terrains, plateformes logistiques, locaux industriels, entrepôts… Un service qui devient incontournable alors que le marché de l’immobilier professionnel s’est singulièrement compliqué depuis 2022. « Avec le durcissement de la politique monétaire de la banque centrale européenne, l’indice Euribor 3 ne cesse d’augmenter : plusieurs salles de marchés anticipent un pic à 3,5 % mi-2023, avec une stabilisation au 2e semestre. Les taux in fine des projets de promotion ou de marchands de biens sont déjà passés de 3 % à 6 % en l’espace de 9 mois. Quant aux taux long terme (15 ans), ils ont doublé sur les douze derniers mois, passant de 2,5 % à 5 %. Et ce mouvement devrait continuer jusqu’à la fin du 1er semestre 2023. » Ces hausses compliquent l’obtention des financements. « Les banques exigent encore que les loyers couvrent 110 à 115 % des annuités. Un ratio qui se dégrade mécaniquement quand les taux d’emprunt augmentent à un rythme que les loyers ne peuvent pas suivre. » Face à cette situation, restent deux variables d’ajustement possibles : d’une part, les prix des biens – or ceux-ci n’ont jusqu’ici engagé qu’une baisse timide ; d’autre part, le niveau des fonds propres exigés – celui-ci, à l’inverse, explose. « La LTV (Loan To Value), ratio entre le montant du prêt et la valeur du bien financé, connaît une forte baisse, atteignant souvent seulement 65 % à 70 %. » Autrement dit : les banques sont pour le moins frileuses. « Certaines ont gelé leurs octrois de crédits nouveaux fin 2022, d’autres ont allongé les délais de traitement des dossiers. Il devient aussi difficile de bloquer un taux pendant 1 à 3 mois, comme c’était encore l’usage il y a un an ; parfois, l’offre ne reste valable qu’une semaine. Même le recours aux taux variables, commun jusqu’ici, suscite désormais des réticences à cause de la volatilité. » Dans ce contexte, le recours à un professionnel comme Mandiri permet souvent de sortir de l’impasse. « Nous apportons à nos clients des solutions qu’ils n’avaient pas imaginées au départ. Et les banquiers eux-mêmes apprécient d’échanger avec un interlocuteur qui parle le même langage qu’eux et comprend leurs contraintes. » Pour les foncières et les investisseurs, la majeure partie des dossiers de Mandiri est financée en crédit hypothécaire ou en crédit-bail immobilier, sur une durée moyenne de 15 ans. « Dans cette période, le crédit-bail redevient compétitif en raison de la rémunération de l’avance preneur (soit le cash injecté dans l’opération et remboursé sur sa durée), dont le taux est proche de celui du taux d’emprunt : entre 30 à 50 points de base de moins. Par exemple, si un client contracte un crédit-bail à 5 %, l’avance preneur sera rémunérée à environ 4,70 %, soit un coût net très faible. L’utilisation des valeurs résiduelles, pouvant aller jusqu’à 30 % de la valeur de l’actif, suivant sa typologie et sa localisation, permet en outre d’optimiser les fonds propres initiaux. » Pour les promoteurs et les marchands de biens, Mandiri préconise généralement le crédit in fine sur 12 à 36 mois et/ou l’emprunt obligataire pour le financement des fonds propres. « Les banques demandent, en moyenne, entre 10 à 30 % de fonds propres sur les dossiers court terme – sachant que ces fonds propres peuvent être financés à hauteur de 50 à 80 % via du crowdfunding ou des fonds d’investissement immobilier. »Malgré les perturbations actuelles et à venir, Mandiri se montre confiant. « Nous avons déjà vécu les graves crises des subprimes et de l’euro, et nous en sommes sortis renforcés à chaque fois. » En savoir plus :mandiri.frVous avez aimé cet article ? Pour que nous puissions continuer à vous proposer des contenus sur les ESSEC et leurs actualités, cotisez à ESSEC Alumni !